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大批投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)商鋪市場(chǎng)
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http://zhuijuan.cn 發(fā)表日期：2010-9-28 9:16:48
蘭格鋼鐵 |
“近4個(gè)月長(zhǎng)春商鋪成交量是近兩年比較高的，不少項(xiàng)目的商業(yè)配套比住宅賣得快得多。還有些項(xiàng)目遲遲不賣出商鋪，是想最后賣個(gè)好價(jià)錢。”長(zhǎng)春東田青年城策劃經(jīng)理董太鵬說：“樓市新政出來后，投資商鋪、寫字樓快速升溫，商業(yè)項(xiàng)目的成交量節(jié)節(jié)攀升。以東田青年城為例，今年7月推出的商鋪在一個(gè)月內(nèi)就全部售罄�！�
據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)的數(shù)據(jù)表明，今年7月長(zhǎng)春商業(yè)類物業(yè)成交量近8萬平方米，環(huán)比大幅上升105.5%。在8月商業(yè)類物業(yè)成交的傳統(tǒng)淡季，也成交近4萬平方米。
成因：二套房貸政策和商業(yè)地產(chǎn)一樣
在4月調(diào)控之前，總價(jià)低，升值快的小面積住宅一直是投資客們青睞的產(chǎn)品。但是在4月政府開始調(diào)控房?jī)r(jià)之后，市場(chǎng)進(jìn)入觀望期。特別是投資客，基本退出了市場(chǎng)。在觀望了一個(gè)月左右的時(shí)間之后，投資客們開始尋找新的投資產(chǎn)品，而商鋪?zhàn)匀欢坏爻蔀樗麄兊氖走x。因?yàn)槿绻琴J款購(gòu)房，擁有一套住房之后，再購(gòu)買住宅和商鋪的貸款條件幾乎是一樣的。同時(shí)，其租售的收益又遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅。當(dāng)然，出租的價(jià)位也高出許多。協(xié)力房地產(chǎn)中介公司李茂玉以怡眾名城給大家舉例，同樣是100平方米的面積，住宅月租金1000元左右，商鋪的月租金則6000元以上，租金收益非常大，且非常穩(wěn)定，因此投資者必然會(huì)抽調(diào)資金，涌向商鋪投資。
住房專家營(yíng)銷總監(jiān)聶平表示，“在新政出臺(tái)前，與住宅的貸款相比，商業(yè)地產(chǎn)的投資門檻略高，但現(xiàn)在新的房貸政策將第二套房的首付和利率都拉到和商業(yè)地產(chǎn)一樣了，所以導(dǎo)致現(xiàn)在投資商業(yè)地產(chǎn)的人越來越多。”
現(xiàn)象：大批投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)商鋪市場(chǎng)
澳海東方1號(hào)營(yíng)銷總監(jiān)張霽表示，近來商鋪和寫字樓等商業(yè)類物業(yè)成交量出現(xiàn)上漲的原因，主要是因?yàn)檎{(diào)控政策對(duì)住宅投資的打壓、導(dǎo)致大批投資客對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期不明朗等因素的影響，不少投資客開始將投資的目標(biāo)轉(zhuǎn)向了商鋪。
而且隨著城市的不斷發(fā)展擴(kuò)大，住宅的開發(fā)越來越郊區(qū)邊緣化，周邊配套就有大量缺失，此時(shí)項(xiàng)目的底商和小區(qū)內(nèi)的商業(yè)就變得非常具有潛力。而且不少開發(fā)企業(yè)針對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)現(xiàn)象，也適時(shí)加大商業(yè)類物業(yè)的推售。
投資商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)于投資普通住宅有更高的收益，在新政出臺(tái)后，商業(yè)地產(chǎn)逐漸成了房產(chǎn)投資的熱門。董太鵬認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)在城市建設(shè)過程中起著非常重要的作用，多年來政策波動(dòng)一直不大，投資門檻也未提高，投資商業(yè)地產(chǎn)是相對(duì)穩(wěn)定和保險(xiǎn)的選擇。
而住房專家主要負(fù)責(zé)商鋪業(yè)務(wù)的經(jīng)理甘露介紹說：“商鋪投資客一直以來是一個(gè)獨(dú)立的群體，長(zhǎng)期做這類投資，所以專業(yè)度較高，投資心態(tài)也比較成熟。但是這兩年以來，外郊區(qū)域和周邊城市商鋪?zhàn)兊迷絹碓綗衢T，這些產(chǎn)品的投資門檻通常很低，吸引了眾多原先沒有成熟投資商鋪理念的人群進(jìn)入�！�
貸款買鋪你要選對(duì)路
根據(jù)中國(guó)建設(shè)銀行吉林省分行提供的最新商貸情況顯示，投資商鋪貸款首付不得低于五成，貸款時(shí)間不得超過10年。
對(duì)于想貸款買鋪的投資者來說，就意味著更高的本金和更多的還款金額。因此在手中資金有限的前提下，購(gòu)買哪類產(chǎn)品能夠獲得更大的投資價(jià)值，就要求投資者仔細(xì)計(jì)算投資回報(bào)率。
貸投旺鋪回本不要超12年
所謂的旺鋪就是指目前所處位置就在長(zhǎng)春市的商業(yè)金街，該地塊商業(yè)氛圍濃厚，租金和租房人群基本固定，日后的鋪價(jià)增長(zhǎng)幅度也不會(huì)很大。以總價(jià)值100萬元的商鋪為例，既要支付50萬元的首付，又要承擔(dān)5536元(按10年還貸計(jì)算，年利率5.94%)的月供壓力。那么該商鋪的年租金不低于16.3萬元，才能在12年內(nèi)收回成本并再賺回一套價(jià)值百萬的商鋪。
同樣的，以50萬元為本金，投資商品住宅，首付30%，30年還貸基本上可以實(shí)現(xiàn)以租養(yǎng)貸，50萬元本金可以貸款購(gòu)買總價(jià)值150萬元的房屋，按照房?jī)r(jià)每年和國(guó)家GDP增長(zhǎng)指數(shù)目標(biāo)保持一致，為8%的理想狀態(tài)，12年間該房屋實(shí)際增長(zhǎng)比例為233%，以此計(jì)算，12年后的房屋總價(jià)約為350萬元，再刨除剩余20年未還房貸總金額82萬元，投資50萬元最后可實(shí)現(xiàn)變現(xiàn)262萬元。
單純以12年為節(jié)點(diǎn)計(jì)算，可能投資商鋪的獲利還不如投資住宅，但考慮到日后商鋪依靠出租回籠資金能力遠(yuǎn)大于房屋總價(jià)增長(zhǎng)比例，如果12年時(shí)間能夠收回成本，對(duì)于旺鋪的投資還是比買房劃算。但一旦超過了12年，加上拆遷和城市中心轉(zhuǎn)移等變化風(fēng)險(xiǎn)，投資商鋪的意義就不大了。
貸投潛力鋪風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇并存
相比旺鋪而言，投資潛力鋪則完全不需要考慮目前的租金問題，但同樣也有著非常大的風(fēng)險(xiǎn)。和住宅不同，潛力鋪的位置一旦變成核心商圈，就意味著投資者將賺個(gè)盆滿缽溢，反之一旦市場(chǎng)冷清，商鋪價(jià)值幾乎不會(huì)增長(zhǎng)，而且還會(huì)出現(xiàn)租不抵貸的尷尬局面。
因此投資潛力鋪?zhàn)顬殛P(guān)鍵的，是看城市的規(guī)劃方向和開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作能力。此外，還需要考慮商鋪規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)方向會(huì)不會(huì)日后被網(wǎng)絡(luò)、手機(jī)網(wǎng)等迅速發(fā)展的新興產(chǎn)業(yè)所替代，無論是哪個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)欠缺，最后都可能導(dǎo)致商業(yè)運(yùn)作的失敗。
能獨(dú)立經(jīng)營(yíng)貸款意義更大
貸款買鋪是一種投資思路，如果投資者手中有和投資商鋪相關(guān)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，可能就更需要積極考慮。首先，貸款可以保證手中有充足的現(xiàn)金來盤活經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品；其次，投資的商鋪既可以出租，又可以自己經(jīng)營(yíng)，選擇也會(huì)更多樣。(新文化報(bào)) |
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文章編輯：【蘭格鋼鐵網(wǎng)】zhuijuan.cn |
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