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手中有糧，心中不慌。對于感受到來自國務院“控漲房價”壓力的地方政府而言，“手中有地，控漲房價才能不發(fā)慌”。
當下，北京、上海等全國樓市的一線城市，都已經準備籌劃實施新一輪的土地儲備計劃，北京甚至已經為此準備了高達1000億元的投資總額。而在這背后，實際上是來自國土資源部的督戰(zhàn)，顯然，任何一個部門系統(tǒng)，都不愿意在公眾那里留下把柄，把房價過快上漲的責任，歸置于自己的行政權力范圍之內。
穩(wěn)定房價，地方政府更愿意從土地開始，而不是在“終端”環(huán)節(jié)踩剎車。
儲地供地
“我們已經和北京市發(fā)改委協(xié)調完，第二輪土地儲備的投資計劃已經沒有什么太大問題了，總投資額是1000億元。”12月30日晚，北京市土地儲備中心的一位內部人士向記者透露，這部分的投資額中，地方財政將占相當大的比例，而更大比例的信貸投入，也將大部分由政府下設的獨立法人機構進行擔保。
一切只是為了讓北京市政府手中擁有足夠的“房價控漲”的話語權——土地。記者了解到，這實際上是北京市的第二輪土地儲備計劃，第一輪土地儲備計劃，在2009年剛剛完成。
一位接近北京市政府的消息人士告訴記者，本來第一輪和第二輪土地儲備計劃之間是有一定的間隔的，因為投入畢竟很大。而兩次土地儲備計劃之間的“無縫鏈接”，實際上是國務院提出“遏制部分城市房價過快上漲”并明確要求“做好土地供應”工作之后，北京市政府做出調整所得。
據了解，北京2009年納入“1000億元土地儲備開發(fā)投資”的項目383個，涉及土地面積約1.8萬公頃，累計實現投資1165億元。在“土地一級開發(fā)收歸國有”的原則下，2009年土地儲備機構和國有企業(yè)用占90%的資金完成了84%的土地開發(fā)面積，其余部分由社會企業(yè)實施。
“儲地”只是手段，“供地”才是根本目的。“如果這個計劃能順利實施，到2010年底，我們手中至少有4500公頃的熟地可以向市場投放�！鼻笆鐾恋貎渲行牡膬炔咳耸扛嬖V記者，熟地是一個術語，專門指完成土地開發(fā)整理，開發(fā)企業(yè)拿到便可進行開發(fā)的地塊。
在這個科目下，4500公頃的總量，幾乎相當于北京過去3年土地實際供應量的總合，實施完成后，北京市政府對于房價的“話語權”，可想而知，而在此之前，多數開發(fā)企業(yè)在談到房價上漲的原因時，都把矛頭指向土地供應不足而導致房源供給稀缺。
中央督戰(zhàn)
比北京市政府更不愿意聽到這樣論調的是國土資源部，為了反駁“地價推高房價”之說，2009年國土資源部多次進行集中調研，并公布近300多個房地產項目的土地成本明細，以證明地價占房價的比重不超過20%。
而作為“地價推高房價”最為積極的“鼓吹者”的“地產界大炮”任志強所在的華遠地產在內地開發(fā)的項目，幾乎都在被清查的樣本之列，國土資源部對此的重視，由此可見一般。
“我所了解的情況是，國務院在提出遏制部分城市房價過快上漲的精神中，提到了完善土地供給制度之后，一方面國土資源部密集出臺打擊囤地的政策，另外一方面，也和全國各主要大型城市溝通，要求按照國務院的要求，做好供地工作，北京就是個例子�！�2009年12月30日晚，一位接近國土資源部的人士稱。
他強調，說“督戰(zhàn)”，一點也不過分。
記者了解到，盡管4500公頃的“熟地開發(fā)”計劃不可能一次性在2010年后投入市場，但在2010年中，北京市政府已經確定，向市場投放的住宅用地不少于2500公頃，在這些土地上開發(fā)的住宅面積，將不少于3000萬平方米，其中50%是保障性住房以及普通商品房。
“這(4500公頃)是未來幾年的儲備，不會一口氣供完�！北本┦袊辆指本珠L曾贊榮向記者表示，這個數字，絕不是一個不可完成的天文數字。
根據北京市國土局的統(tǒng)計，截至2009年底，北京市2009年全年基本完成儲備開發(fā)面積約4300公頃，超額完成年初3600公頃的計劃指標。 2010年還將有至少5000公頃土地完成一級開發(fā)，投資不低于1000億元。新增項目將向南城、新城范圍、軌道交通沿線、城鄉(xiāng)結合部等重點區(qū)域傾斜。
“更關鍵的是，各地的土地儲備機構，逐步都具有了獨立法人資質，這樣就可以擔保銀行的信貸了，這在一定程度上，也是國土資源部愿意看到的�！鼻笆鼋咏鼑临Y源部的人士告訴記者。
調節(jié)剎車
“從財權、事權的角度上說，地方政府更愿意從土地這個環(huán)節(jié)上調節(jié)房價，而不是在房價的終端環(huán)節(jié)上直接踩剎車。”中央財經大學財政稅收學院院長劉桓向記者表示，這與中央地方的財政分配制度直接相關。
因此，包括全國工商聯(lián)住宅產業(yè)商會會長聶梅生等在內的專家都認為，這一輪對房地產市場的調控，“調整”的意義，遠大于“打壓”。
住房和城鄉(xiāng)建設部的一位內部人士則向記者表示，相比于2005年、2006年兩年的調控，2009年的調控，將不再統(tǒng)一出臺細則，而是由各部委分別細化而后發(fā)布，熟悉政策運行的政界人士告訴記者，相比于統(tǒng)一由國務院辦公廳轉發(fā)的執(zhí)行細則，現在的這種方式，行政效力上“要小很多”。
“從供地的環(huán)節(jié)上進行調整，只要政府手中有地，可松可緊，房價漲得快的時候，多放地，反之也是一樣�！币晃徊辉妇呙闹袊嗣翊髮W的土地專家告訴記者，而一旦在終端環(huán)節(jié)上直接踩剎車的話，將直接影響地方的財政收入。
消息人士向記者透露，在完成新一輪土地儲備計劃之后，按照目前北京市政府的考慮，將在商品房用地出讓領域，逐步加大不設評標委員會的“價高者得”的出讓方式，“引導市場土地資源的合理配置，并適度鼓勵競爭”，而這一切的幕后，實則是地方的財政收入有了保障。
“中國地方財政真正的來源不是來自于稅收，而是來自賣地和地方國企的收入，這兩者都是預算外的，如果他們都是預算內的，中央財政肯定要拿走了。包括所得稅，原來都是地方的，現在調整為中央財政的，所以從這兩個角度來講，地方發(fā)展很重要的一個積極性是把地產盤活�！� 中國人民大學公共政策研究院執(zhí)行副院長毛壽龍表示。 |
