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上海樓市二季度開(kāi)局供需下滑
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http://zhuijuan.cn 發(fā)表日期：2009-4-9 9:03:43
蘭格鋼鐵 |
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周(3月30日－4月5日)上海商品住宅新增供應(yīng)量只有4.39萬(wàn)平方米，環(huán)比少供應(yīng)24.31萬(wàn)平方米，減幅高達(dá)84.7%。成交量上，上海商品住宅成交量38.84萬(wàn)平方米，環(huán)比少成交4.95萬(wàn)平方米，減幅11.29%。商品住宅成交均價(jià)12488元/平方米，環(huán)比下降了915元/平方米，跌幅6.83%。這一數(shù)據(jù)與剛剛過(guò)去的火暴3月相比，顯得黯然失色。上海3月樓市出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升，商品住宅新增供應(yīng)量126萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅250%。成交量156萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅97%，該數(shù)據(jù)已超過(guò)了上海住宅市場(chǎng)最為火熱的2007年的同期成交量。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前上海樓市形成高檔和低檔樓盤熱銷的“兩頭熱”格局，前者以高租金回報(bào)和高保值吸引投資客，后者則以低總價(jià)取勝，但市民購(gòu)房的主力中檔樓盤則出現(xiàn)供應(yīng)緊缺，這一格局如不能改善，上海樓市的膠著局面將無(wú)法開(kāi)釋。
4月樓市膠著開(kāi)局
隨著3月樓市的過(guò)快回暖，打破了開(kāi)發(fā)商原定的“降價(jià)快速出貨”的策略，而價(jià)格的再度回暖也抑制了購(gòu)房，使得4月樓市以膠著開(kāi)局。
中國(guó)證券報(bào)記者從房產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)易居中國(guó)了解到，上周上海的推盤數(shù)目從18個(gè)下滑到了5個(gè)，僅有4.95萬(wàn)平方米的商品住宅房源上市，環(huán)比下滑84.7%。在沒(méi)有開(kāi)發(fā)商推盤的支持下，持續(xù)3周創(chuàng)新高的成交量終于轉(zhuǎn)向下滑，并帶動(dòng)成交均價(jià)出現(xiàn)6.83%的回落。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，供應(yīng)、成交、均價(jià)同時(shí)出現(xiàn)回落，說(shuō)明上海房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新一輪的膠著。易居中國(guó)分析師薛建雄告訴中國(guó)證券報(bào)記者，由于前期市場(chǎng)的過(guò)快回暖，使得市場(chǎng)的可供應(yīng)量被快速消化，導(dǎo)致了后續(xù)供應(yīng)相對(duì)不足。由于購(gòu)房者的熱情過(guò)高，一些熱銷樓盤都采用了小幅多次的提價(jià)策略，價(jià)格的持續(xù)回升，使得前期熱銷樓盤的“低價(jià)”優(yōu)勢(shì)頓失，成交和均價(jià)也隨之下滑。于是，新一輪的膠著開(kāi)始出現(xiàn)，預(yù)計(jì)4月的成交量環(huán)比將略有下滑。
目前，提價(jià)策略已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)商的普遍選擇，如不久前曾經(jīng)因新推房源位置不好而下跌到15000元/平方米的中遠(yuǎn)兩灣城，3月底又推出了147套新房源，但其成交的60套房源均價(jià)回升到20310元/平方米，漲幅達(dá)35%。
樓市出現(xiàn)高低分化
在市場(chǎng)推盤量和價(jià)格均出現(xiàn)微妙變化的時(shí)刻，上海出現(xiàn)高檔樓盤熱銷和地段偏遠(yuǎn)樓盤熱銷的“兩頭熱”格局。中國(guó)證券報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，上周上海一手住宅成交套數(shù)前十名的樓盤，一半的樓盤單價(jià)為1萬(wàn)元/平方米以下，均價(jià)最高的樓盤單價(jià)不到2萬(wàn)元/平方米。與之相適應(yīng)的，是上海樓市成交套數(shù)最多的區(qū)縣分別是浦東、寶山、松江、閔行和青浦等“邊緣”地區(qū)，樓盤集中在中外環(huán)。
與此同時(shí)，上海近期高檔樓盤銷售火熱。翠湖天地嘉苑、御翠園等8萬(wàn)元上的頂級(jí)樓盤都有成交出現(xiàn)，總價(jià)高達(dá)3000萬(wàn)的御翠園成交更是達(dá)到7棟。薛健雄認(rèn)為，頂級(jí)市場(chǎng)的放量，表明實(shí)力買家已走出經(jīng)濟(jì)低迷的困境，再度進(jìn)入稀缺性的不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行投資。而低端市場(chǎng)的放量，除剛性需求的釋放外，則歸因于中端供應(yīng)的嚴(yán)重不足和價(jià)格的持續(xù)回升，導(dǎo)致消費(fèi)者的購(gòu)買力無(wú)法釋放。
有趣的是，目前，開(kāi)發(fā)商和業(yè)內(nèi)人士已經(jīng)對(duì)后市走向形成分歧。一位樓盤銷售經(jīng)理表示，4月開(kāi)局樓市的膠著，可能會(huì)為后市的再度井噴積累能量。根據(jù)其多年的售樓經(jīng)驗(yàn)，在目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)出現(xiàn)穩(wěn)定跡象的情況下，持續(xù)數(shù)月的樓市回暖將走向正常，后市的消費(fèi)能力將與開(kāi)發(fā)商的推盤速度相配合，只要品質(zhì)有保障，不愁銷售不出去。但房產(chǎn)分析師楊紅旭則表示，目前的房?jī)r(jià)水平比2008年同期上漲了6%，比2007年同期上漲了36%，比2006和2005年同期上漲了40%。因此回落空間相當(dāng)大，約為15－20%。第一創(chuàng)業(yè)研究所分析師陳曉波也認(rèn)為，目前全國(guó)房地產(chǎn)成交量環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)的重點(diǎn)城市正在擴(kuò)大，市場(chǎng)已經(jīng)面臨環(huán)比下滑的考驗(yàn)。(來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)) |
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文章編輯：【蘭格鋼鐵網(wǎng)】zhuijuan.cn |
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