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一線城市住宅存量激增 存貨消化最多需兩年
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http://zhuijuan.cn 發(fā)表日期：2008-11-7 8:31:43
蘭格鋼鐵 |
北京、上海、廣州三地可售住宅約2800萬平方米
一線城市住宅存量激增存貨消化最多需兩年
去年，為了在一個開盤只售200套房的樓盤中搶得一套，小曹(化名)曾經(jīng)托了多層關系才拿到一張帶有大老板簽字的“白條”——這足以助他在有2000個人排號的長隊中脫穎而出，買到一套三居室。
去年北京的形勢的確好到燙手，每一處房子都如同金餑餑般令人瘋狂，這與其他一線城市的狂熱程度幾近相同。當時誰也沒有預料到，好時光轉(zhuǎn)瞬即逝，房地產(chǎn)的“存貨”越積越多，在多個城市顯示出了嚴重的供過于求，這種形勢在傳統(tǒng)的“金九銀十”后依然絲毫沒有得到改觀。
根據(jù)本報對幾大城市的房地產(chǎn)交易中心官方網(wǎng)站數(shù)據(jù)統(tǒng)計結(jié)果，若將北京、上海、廣州與深圳這些一線城市的住宅銷售存量相加，可得出大約28萬套的數(shù)字，其中，北京住宅存量達到14萬套，深圳新房存量的數(shù)字約為6.2萬套，上海目前約有6萬套住宅可售，廣州則有1.85萬套可售住宅。其中，僅北京、上海與廣州三個城市的可售住宅面積就達到約2800萬平方米。
根據(jù)每一個城市目前實際的住宅消化能力，現(xiàn)有的住宅存量足以耗費半年到1年，甚至2年的時間才能消化殆盡。而根據(jù)專家預計，如果類似成交萎靡的現(xiàn)狀繼續(xù)下去，“存貨”的問題只會越來越嚴重。
龐大的住宅存量
從這幾個月的情況看來，北京樓市由慣性產(chǎn)生的住宅供應放量并沒有隨著交易量的萎縮而有所改觀。
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)針對新建商品房的最新數(shù)據(jù)顯示：目前的可售期房套數(shù)為11萬套(可售住房面積逾1380萬平方米)，今年1月1日，這個數(shù)字還曾經(jīng)是不足6.97萬套。此外，未簽約現(xiàn)房的住宅套數(shù)為3.32萬套(未簽約住宅面積475.76萬平方米)。
“這個數(shù)字相當高。”中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰對《第一財經(jīng)日報》表示。他認為，期房與現(xiàn)房二者相加，足有超過14萬套可售住宅的總量，而去年全年北京市不過售出了12萬套住宅。
北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，9月北京樓市期房住宅銷售總套數(shù)為2788套，銷售總面積約為33萬平方米，期房日均成交量為93套。做一個極端的預估：假設類似的銷售持續(xù)且不增速，現(xiàn)有的11萬套期房足夠市場消化3年。
“今年的態(tài)勢比去年更為嚴峻，估計全年住宅消化量不會超過10萬套。假設目前不再有新的增量，現(xiàn)有的住房存量可能需要2年才能消化殆盡�！崩钗慕軐Ρ緢笥浾吲袛喾Q。
上海也存在同樣的問題。
上海網(wǎng)上備案顯示，上海市目前有約6萬套住宅可售，面積約合789萬平方米。網(wǎng)上備案顯示，今年上海全市累計成交12.69萬套住宅，面積約合1300萬平方米。臺灣永慶房屋集團上海臺慶房產(chǎn)按照前10個月上海累計新增供應一手住宅與成交計算，發(fā)現(xiàn)成交與新增供應比為1：2.22，這個數(shù)字比前9個月的1：2.18又擴大了。他們計算今年月均成交面積為74.11萬平方米。也就是說，若按今年的成交行情，新增住宅的存量需市場消化超過10個月。
“通常月成交量在10000套以上、月成交面積約130萬平方米以上為較為正常的市場行情，若按正常的行情來算，前10個月未消化的一手新增住宅面積約7個月就可以被市場消化完，但是現(xiàn)在的行情可能要1年多�！鄙虾Ｅ_慶房產(chǎn)副總經(jīng)理陳史翎對本報記者表示。
11月5日，深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，深圳的住宅期房待售存量達到了約6.2萬套。2005~2007年，各年年底深圳市商品房可供應量分別是56067套、43363套、49998套。
而深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局針對今年1到9月預售商品房的統(tǒng)計結(jié)果顯示：該市1到9月份商品房住宅銷售套數(shù)為2.63萬套。依照此項統(tǒng)計結(jié)果，深圳市今年月均住宅銷售為2900套左右，現(xiàn)有的新房存量足夠消化21個月。
由于早于其他城市經(jīng)歷成交量的萎縮，廣州開發(fā)商比其他三個城市更早地縮減開工量。但是廣州的住宅存量問題同樣存在。截至昨日廣州“陽光家緣”網(wǎng)上統(tǒng)計，該市住宅可售套數(shù)為1.85萬套，總面積為201.5萬平方米。根據(jù)2008年1到8月“廣州市十區(qū)住宅交易登記累計信息”，全市一手住宅成交了近3.39萬宗，面積為363.55萬平方米。按照面積計算，目前廣州的住宅存量為其今年銷售量的一半左右。
以降價換銷量
根據(jù)市場上慣用的判斷標準，市場每年的存量大概是當年推出總量的10%。如果依照這一指標，顯然幾個一線城市住宅存量都已經(jīng)嚴重超標。
聯(lián)合證券日前對重點城市商品住宅的測算結(jié)果顯示，如果市場保持當前的消化速度，北京和深圳市場消化當前可售商品住宅約需一年半，上海為3個月。
“今年的調(diào)控結(jié)果，空置率上升，房價環(huán)比下降。全國房價還有3.5%的平均漲幅說明什么呢——一半城市在降，一半城市在漲，全國平均還有3.5%，有的在降有的還在漲。毫無例外的，交易量都已經(jīng)進入負的了。”全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生昨日在蘇州舉辦的“綠色生態(tài)建筑發(fā)展趨勢論壇”上預估稱，明年一季度房價的增幅可能變成負值，而“由正到負”的轉(zhuǎn)變將是樓市真正的拐點。這些數(shù)據(jù)估計對于現(xiàn)在龐大的存量來說并不是一個好消息。
從存量房數(shù)據(jù)看，上海二手可售住宅約為新房的2.5倍。因此聯(lián)合證券認為上海住宅市場的銷售壓力也很大�？傮w來看，幾個重點城市都嚴重供大于求。該機構(gòu)判斷，市場供求關系改善的契機或會出現(xiàn)在明年下半年或者后年。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：10月上海市場的成交量是自去年同期持續(xù)萎縮以來難得一見的一次回升，也是自6月以來成交量環(huán)比的首次增長。但是同期均價也出現(xiàn)了5.1%的環(huán)比下跌。
同時，據(jù)保利地產(chǎn)代理統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年廣州十區(qū)商品住宅供應同比增加20%以上，但成交面積縮水嚴重，不及去年上半年的六成。坊間以“供應增、交易減”來形容上半年樓市的運行特征。有統(tǒng)計數(shù)據(jù)將5萬套作為今年總供應數(shù)的預估，而供過于求的現(xiàn)狀一時間難以得到逆轉(zhuǎn)。
但是情況或許也沒有那么糟糕。根據(jù)深圳市房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，去年深圳全市一共消化5萬多套房子，而今年的銷量很可能難以超過4萬套。不過，在樓市大熱的2005年和2006年，每年的銷量接近10萬套。所以有業(yè)內(nèi)人士提出：住宅的存量也是反映市場供求關系的一個指標，并是一個可變的參數(shù)。
“要么降價以實現(xiàn)快速銷售，要么用時間換銷量。這就是應對龐大存量的最終解決方案�！笔腊钗豪硎俗≌椖繝I銷部高級董事陳煒對本報記者稱。
“雖然受房市新政策的刺激，預計年底成交量會略有回升，部分剛性需求者會出手，但是若要市場恢復到正常成交水平，開發(fā)商的進一步降價讓利仍是大勢所趨。”陳史翎對上海市場的形勢這樣估計稱。(來源：第一財經(jīng)日報) |
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文章編輯：【蘭格鋼鐵網(wǎng)】zhuijuan.cn |
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